등기부등본 보는법, 주의사항 및 열람방법 확인하세요

부동산 매매 또는 임대차 계약시 반드시 확인해야하는 서류 중 하나가 등기부등본이라고 할 수 있습니다. 사실 평상 시 흔히 접하는 서류가 아니기 때문에 어떤 내용이 들어있는지, 어떻게 봐야하는지 잘 모르는 분들이 많은데요. 부동산 거래는 큰 금액이 오가기 때문에 서류 한장까지 꼼꼼하게 확인해보아야합니다. 그러기 위해서는 등기부등본 보는법 정도는 알고계셔야겠죠? 오늘 이시간은 각 표시사항이 무엇을 의미하며 주의해서 봐야할 점은 무엇인지, 그리고 등기부등본 열람 방법에 대해 알아보겠습니다.

부동산 등기부란?

부동산 등기부란 부동산에 대한 정보를 담고있는 문서로 관리관계를 비롯하여 현황 등이 모두 기재되어 있습니다. 등기부는 표제구와 갑구, 을구로 구성되며 표제부에는 부동산의 주소지, 면적 등 기본정보가, 갑구와 을구에는 소유권이나 저당권등의 권리관계가 표시됩니다.

등기부등본-표제부

등기부등본 보는법 중 가장 중요한 것은 서류상의 내용과 계약서 그리고 실제 건물의 정보가 모두 일치하는지 확인하는 것입니다. 등기부나 계약서만 봐서는 안되고 대상이 되는 실제 건물을 직접 보고 확인해야합니다. 

표제부에는 건물표시와 등기순서, 소재지, 날짜, 구조, 용도, 면적등이 표기됩니다. 각 항은 다음 내용을 포함하고 있습니다.

1-1. 1동의 건물의 표시

표시번호 : 등기순서

접수: 등기접수일자

소재지번, 건물명칭 및 번호 : 건물주소, 건물이름이나 번호표시

건물내역 : 구조, 층소, 면적 등 표시

1-2. 대지권의 목적인 토지의 표시

표시번호 : 등기순서

소재지번 : 건물이 위치한 토지의 지번

지목 : 사용목적 (대지, 학교용지, 도로, 공장용지 등), 위 그림의 '대'는 아파트를 의미

면적 : 토지 전체면적

1-3. 전유부분의 건물의 표시 (건물 중 한 세대)

건물번호 : 층, 호수

건물내역 : 전용면적

1-4. 대지권의 표시 (해당 세대의 지분에 해당하는 토지)

대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 말하며 일반적으로 소유권대지권임

대지권 비율 : 건물 토지 중 해당세대의 지분비율 (867.5분의 29는 3.3%를 의미)

등기부등본-갑구

갑구에는 소유관계가 표시됩니다. 갑구의 권리자 부분을 반드시 확인해야하며 압류, 가압류, 가처분 등의 내용이 있는지 각별히 주의해야합니다.

순위번호 : 등기순서 (권리의 우선순위)

등기원인 : 매매, 증여 등 등기이유와 날짜표시

권리자 및 기타사항 : 등기 소유자 표시 (가장 마지막이 현재 소유자임), 소유자-단독소유 시, 공유자-공동소유 시 지분과 함께 표시.

등기부등본-을구

을구에는 소유권 이외의 권리관계가 표시됩니다. 즉 전세권이나 저당권, 지상권 등이 표시되며 보는방법은 갑구와 동일합니다. 

전세계약을 하는 경우 을구부분의 최권최고액과 근저당권자를 확인하시기 바랍니다. 이부분에 근저당이 설정되어 있다면 만일의 경우 건물이 경매로 넘어갔을때 전세금 보호를 받을 수 있는지 여부를 판단해야합니다. 이때 건물감정가나 낙찰예상금액이 전세금과 최권최고액을 합한 금액보다 크다면 안전하다고 판단할 수 있습니다.

등기부등본 열람 방법

관심건물이 있다면 누구나 인터넷으로 등기부등본을 열람해볼 수 있습니다. 열람방법은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 건물의 소재지번이나 건물고유번호로 확인가능합니다.

토지나 집한건물은 부동산등기부등본만으로 권리분석이 가능하지만 단독주택의 경우 건물과 토지의 권리관계가 다를 경우 건물과 토지의 등기부등본을 모두 확인해야합니다. 

또한 서류를 확인했다하더라도 계약까지 시일이 지났다면 잔금을 치르기전에 다시한번 인터넷등기소에서 열람하여 변동사항이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.